Vollendete Tatsachen zu schaffen, ist im Streitfall nur selten anzuraten - auch dann nicht, wenn die Auseinandersetzung schon in Form einer Räumungsklage zu einer gerichtlichen Angelegenheit geworden ist. Mit einer eigenmächtig handelnden Vermieterin, die im wahrsten Sinne des Wortes ihrer Mieterin den Hahn zudrehte, hatte es das Oberlandesgericht Hamburg (OLG) zu tun.

Ein befristeter Gewerbemietvertrag über Büroräume enthielt Verlängerungsoptionen. Ob eben jene Verlängerungsoptionen wirksam ausgeübt worden waren, war der Kern im Streit zwischen Mieterin und Vermieterin. Im Zuge dieser Unstimmigkeiten erklärte die Vermieterin dann mehrfach die Kündigung. Die Mieterin nutzte die Räume dennoch weiter, behielt dabei aber auch die Zahlungen von Mietzins und Betriebskosten im Voraus bei. Schließlich erhob die Vermieterin eine Räumungsklage und stellte noch während des Räumungsprozesses die Wasserversorgung ein. Dagegen beantragte die Mieterin dann den Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Das OLG entschied, dass die Mieterin die Wiederherstellung der Wasserversorgung und die Unterlassung der Versorgungssperre verlangen konnte. Stellt der Vermieter von Büroräumlichkeiten in einem laufenden Räumungsprozess die Wasserversorgung ab, kann der Mieter hiergegen in der Regel im Wege der einstweiligen Verfügung vorgehen, wenn er sowohl den Mietzins als auch die Betriebskostenvorauszahlungen weiterhin zahlt. Für die Mieterin bestand ein erhebliches Interesse an der Aufrechterhaltung der Wasserversorgung, da die Nutzung der Geschäftsräume ohne diese nicht möglich war. Insbesondere waren ohne Leitungswasser weder Handwaschbecken noch die WC-Spülung oder die Küche zu betreiben, so dass die Mitarbeiter dort nicht im vertretbaren Sinne arbeiten konnten. Durch die hierdurch bedingte Einstellung des Betriebs drohten der Mieterin erhebliche Umsatzausfälle. Auf der anderen Seite entstand dem Verfügungsbeklagten kein Schaden durch die Weiterversorgung, da sowohl die Miete als auch die Nebenkostenvorauszahlungen gezahlt wurden.

Hinweis: Vermieter, die so oder ähnlich handeln, müssen sich nicht wundern, wenn sie eine einstweilige Verfügung kassieren. Daneben kommt übrigens auch häufig eine Strafbarkeit in Betracht.

(aus: Ausgabe 06/2025)