Gebäudeschäden, die von einer Versicherung übernommen werden, kosten eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) nichts. Was aber gilt, wenn es eine Selbstbeteiligung gibt, und wie diese auf die einzelnen Eigentümer umgelegt wird, zeigt dieser Fall, der bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) ging.

Bei einer WEG mit mehreren Wohnungen und einer gewerblichen Einheit war es in der Vergangenheit aufgrund mangelhafter Leitungen häufiger zu Wasserschäden in Wohnungen gekommen. Deshalb ging die WEG auch gegen das Unternehmen, das die Leitungen verlegt hatte, gerichtlich vor. Nach der Vielzahl von Schäden, bei denen der Selbstbehalt in jedem Schadenfall inzwischen 7.500 EUR betrug, erstattete die Versicherung nur noch 25 % der Schäden. Die Verwalterin legte die Kosten nach Miteigentumsanteilen um - und zwar auch dann, wenn die Schäden im Bereich des Sondereigentums (also innerhalb der Wohnungen) entstanden waren. Das wollten sich die Eigentümer der gewerblichen Einheit nicht länger gefallen lassen, da die Schäden bislang ausschließlich im Sondereigentum entstanden waren - und eben in ihrer gewerblichen Einheit noch kein Schaden aufgetreten war.

Diese an und für sich schlüssig erscheinende Argumentation ging beim BGH jedoch nicht durch. Denn bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, sei der im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarte Selbstbehalt von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen. Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung des maßgeblichen Verteilungsschlüssels ist für die Zukunft nur dann gegeben, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Diese Überlegungen führten dazu, dass in der Zukunft der Selbstbehalt bei einem Schaden am Sondereigentum der Wohneinheiten allein von den Eigentümern der Wohneinheiten getragen wird. Entsteht jedoch dann ein Schaden am Sondereigentum der gewerblichen Einheit, muss deren Eigentümer dementsprechend auch alleine für den Schaden aufkommen.

Hinweis: Was einmal in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt ist, kann nur schwer wieder geändert werden. Das sollte beim Kauf einer Eigentumswohnung beachtet werden.

(aus: Ausgabe 01/2023)