Wer der Meinung ist, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sogenannte Untergemeinschaften zu bilden, sollte sich stets auch darüber bewusst sein, dass solche Konstrukte auch von Nachteil sein können. Die wirtschaftlichen Folgen einer solchen Untergemeinschaft musste der Bundesgerichtshof (BGH) im folgenden Fall darlegen, der sich um die Umlage notwendiger Sanierungsmaßnahmen drehte.

Es ging um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, zu deren Anlage mehrere Häuser mit teilweise mehrstöckigen Tiefgaragen gehörten. Für die verschiedenen Baukörper waren nach der Teilungserklärung Sondernutzungsgemeinschaften gebildet worden. Nun wurde in einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass die Tiefgarage für rund 5 Mio. EUR saniert und von den Stellplatzeigentümern eine Sonderumlage zur Finanzierung der Kosten erhoben werden müsse. Auf jeden Stellplatz entfiel dabei ein Betrag von etwas über 21.000 EUR. Die Abstimmung darüber erfolgte nur durch die Stellplatzeigentümer. Einer dieser Eigentümer war nun jedoch der Auffassung, dass sich alle Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligen müssten - und nicht nur die Eigentümer der Tiefgaragenplätze. Deshalb klagte er gegen die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft.

Die Klage wurde vom BGH schließlich abgewiesen. Denn hier lagen weder Anfechtungsgründe noch Nichtigkeitsgründe gegen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft vor. Auch der Einwand, die anteiligen Sanierungskosten überstiegen den Wert des Stellplatzes, stieß nicht auf wohlwollende Resonanz. Denn in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude diene. Hier sprach für den BGH alles dafür, dass die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben - und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.

Hinweis: Untergemeinschaften von Wohnungseigentumsgemeinschaften können erhebliche Risiken mit sich bringen. Das sollte im Einzelfall von allen Beteiligten beachtet werden. Im Zweifel berät der Rechtsanwalt oder der Notar des Vertrauens.

(aus: Ausgabe 04/2022)